Zainteresowanie działkami przeznaczonymi pod inwestycje mieszkaniowe przewyższa podaż i napędza wzrost cen. Dzięki dobrym wynikom sprzedaży mieszkań deweloperzy dysponują pieniędzmi na budowę własnych banków ziemi. Tylko między styczniem a listopadem 2016 roku liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów wzrosła o ponad 26 proc w porównaniu z tym samym okresem 2015 r. Zdaniem ekspertów ceny gruntów inwestycyjnych pod mieszkaniówkę powinny się niedługo ustabilizować, ale hossa będzie trwać. 

 Na rynku gruntów inwestycyjnych ubiegły rok był bardzo intensywny, zarówno pod względem liczby, jak i wartości transakcji. Charakteryzował się też relatywnie szybkimi transakcjami, a deweloperzy mocno przyspieszyli z analizą techniczno-prawną i finalizowaniem transakcji, tak aby jak najszybciej wprowadzić produkt na rynek mieszkaniowy, biurowy czy hotelowy – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL.

Z podsumowania firmy doradczej JLL wynika, że ubiegły rok był korzystny dla rynku gruntów inwestycyjnych. Na wysokim poziomie, szczególnie w dużych miastach, utrzymywało się zainteresowanie gruntami pod zabudowę mieszkaniową. Dużą popularnością cieszyły się też grunty pod parki handlowe i inwestycje hotelowe. W segmencie gruntów pod zabudowę biurową utrzymywał się wysoki popyt. Eksperci JLL zauważają, że to po części efekt strategii inwestorów opierających się na budowie banków ziemi.

 Transakcje na rynku gruntów inwestycyjnych, przy których doradzaliśmy, uległy podwojeniu rok do roku. Jednakże, jeśli policzymy wszystkie transakcje zamknięte w ubiegłym roku, w tym te związane z przetargami publicznymi, zakupami indywidualnymi oraz deweloperskimi, to ich wartość była niemal pięciokrotnie wyższa w porównaniu do 2015 roku – mówi Daniel Puchalski.

W ubiegłym roku najtrudniej było pozyskać grunty pod zabudowę komercyjną w najbardziej atrakcyjnych punktach Warszawy, Krakowa i Gdańska. Zainteresowaniem cieszyły się natomiast grunty przeznaczone pod budowę parków handlowych w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców.

Średnia cena gruntu pod inwestycje handlowe w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców wyniosła 400–1,2 tys. zł za mkw. Eksperci zauważają, że nasycenie powierzchnią handlową rośnie, a białych plam na handlowej mapie Polski jest coraz mniej. Dlatego deweloperzy przed podjęciem decyzji o zakupie dokładnie analizują konkurencję, siłę nabywczą i nawyki zakupowe potencjalnych klientów na danym rynku.

Na rynku biurowym ubiegły rok był rekordowy. Do użytku oddano blisko 800 tys. mkw. biur, czyli o jedną czwartą więcej niż w 2015 roku. W 2016 roku łączne zasoby biurowe w Polsce przekroczyły 9 mln mkw., a w Warszawie 5 mln mkw. Na wysokim poziomie utrzymywał się również popyt. W związku z dobrą kondycją rynku inwestorzy zaczęli aktywnie szukać gruntów pod zabudowę biurową poza Warszawą, na przykład w Lublinie, Szczecinie czy Rzeszowie.

W stolicy średnia cena za mkw. gruntu pod inwestycje biurowe (w Centralnym Obszarze Biznesu) oscylowała w ubiegłym roku w przedziale 2,2–3,5 tys. zł. Na obrzeżach centrum koszty zakupu mkw. gruntu wahały się w przedziale 1,6–2,1 tys. zł, W pozostałych stołecznych lokalizacjach ceny wynosiły od 600 do 1,3 tys. zł za mkw. Eksperci JLL zauważają, że na przykładzie Warszawy widać zmiany w preferencjach inwestorów, którzy dużo chętniej rozważają teraz zakup gruntów pod zabudowę biurową po prawej stronie Wisły i w sąsiedztwie II linii metra niż na popularnym jeszcze kilka lat temu Służewcu Przemysłowym.

Na rynku mieszkaniowym w 2016 roku utrzymywała się hossa, a sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym rosła już trzeci rok z rzędu. Zainteresowanie działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową utrzymywało się na podobnym poziomie jak rok wstecz. Dysproporcja pomiędzy wysokim popytem a niską dostępnością gruntów pod mieszkaniówkę przełożyła się na wzrost cen.

 Deweloperzy zgłosili zapotrzebowanie na grunty pod kolejne fazy inwestycji mieszkaniowych. Zapotrzebowanie to wielokrotnie przewyższyło podaż na rynku, co skutkowało wzrostem cen. Był on różny na poszczególnych rynkach lokalnych, ale w wielu przypadkach wzrost cen gruntów był dużo większy niż wzrost cen mieszkań – tłumaczy Jacek Kamiński, dyrektor w dziale wycen w JLL.

Z prognoz JLL na 2017 rok wynika, że w przyszłym roku zainteresowanie deweloperów gruntami pod inwestycje mieszkaniowe wciąż będzie wysokie. Poza tym chcą oni uzupełniać swoje banki ziemi, a dzięki bardzo dobrym wynikom sprzedaży mieszkań dysponują pieniędzmi na ten cel.

 Możemy się spodziewać, że praktycznie w całej Polsce deweloperzy będą szukali gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. W pierwszej kolejności w największych aglomeracjach, ale też w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – mówi Daniel Puchalski.

– Największym zainteresowaniem będą się cieszyć inwestycje i grunty w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Przykładowo, w Warszawie są to grunty wzdłuż II linii metra, czyli Wola, Bemowo oraz prawa strona Wisły – dodaje Jacek Kamiński.

Dyrektor w dziale wycen w JLL zauważa, że najważniejszym czynnikiem, który obecnie kształtuje rynek, jest historycznie niski koszt pieniądza. Jeżeli w 2017 roku utrzyma się on na dotychczasowym poziomie, to na rynku mieszkaniowym nie będzie znaczących zmian.

– Spodziewamy się, że w tym roku tempo wzrostu cen gruntów zmaleje lub ceny mieszkań zaczną rosnąć, co jest mniej prawdopodobne – mówi Jacek Kamiński.

Eksperci prognozują, że na rynku gruntów inwestycyjnych w 2017 roku największą popularnością w dalszym ciągu będą się cieszyć działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Stabilnie będzie wzrastać też sprzedaż gruntów pod inwestycje hotelowe. W segmencie gruntów pod zabudowę biurową utrzyma się wysokie zainteresowanie deweloperów miastami regionalnymi, takimi jak Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Łódź.

 Wszystko wskazuje na to, że w 2017 roku powinny padać kolejne rekordy na rynku gruntów inwestycyjnych, mieszkaniowych i prawdopodobnie również usługowych – mówi dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL.

Eksperci dodają, że w ubiegłym roku aktywność spadła tylko w segmencie gruntów rolnych – z uwagi na zmianę prawa. Od wejścia w życie ustawy ograniczającej obrót ziemią rolną w maju ubiegłego roku znacząco spadła liczba chętnych zainteresowanych zakupem tego typu terenów.